なぜ賃貸の契約期間は2年が多い？契約の更新や途中解約についても解説

賃貸物件を契約する際に、見落としがちなのが「契約期間」や「更新・解約」の条件です。
多くの賃貸借契約では、期間が2年と定められていますが、更新時には費用がかかったり、途中解約には注意点があったりと、想像以上に重要なポイントが含まれています。
この記事では、賃貸契約における契約期間について、2年契約が多い理由や更新にあたって注意すべき点などを解説します。

賃貸の契約期間が2年に設定されていることが多い理由とは

賃貸物件を借りる際には、借主と貸主の間で賃貸借契約を締結しなければなりません。
この契約には、法的な拘束力があるため、契約期間中の権利や義務が明確に定められます。
トラブルを避けるためにも、契約の仕組みや内容を正しく理解しておくことが重要です。

賃貸借契約とは

賃貸借契約とは、賃貸物件を借りる際に、借主と貸主との間で結ぶ法的な契約のことです。
この契約によって、借主は一定の期間、賃貸物件を使用する権利を得る代わりに、貸主に対して家賃を支払う義務を負います。
賃貸借契約には、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、どれを選択するかによって契約期間が異なります。
普通借家契約は、契約期間が1年以上と定められた契約形態で、借主が希望すれば原則として契約の更新が可能です。
契約期間は、法的に明確な上限はありませんが、多くの場合は2年に設定されています。
それにより、引き続き同じ物件に住み続けるには、期間ごとに契約を更新する必要があり、現在の賃貸物件の多くは、この普通借家契約を採用しています。
一方の、定期借家契約は、契約期間が1年未満〜3年など物件ごとに定められ、契約の更新制度はありません。
そのため、期間満了時には契約が終了し、借主は原則として退去となります。
もし、同じ物件に住み続けたい場合は、貸主との合意のもと再契約を結ぶ必要があり、その際には新たに契約料が発生します。
物件を選ぶ際は、どちらの契約形態かを事前に確認し、自身のライフプランに合わせて選択することが大切です。

賃貸の契約期間はなぜ2年が多いのか？

賃貸借契約は、一般的に2年ごとに更新されますが、なぜ1年や3年ではなく2年に設定されているのでしょうか。
その理由は、貸主と借主の双方にとって、短すぎず長すぎない期間とされているためです。
1年未満の契約期間の場合、借地借家法第29条により「期間の定めがない賃貸借契約」とみなされます。
この場合、契約更新がなくても賃貸に住み続けることができ、さらに解約時に貸主に対する通知義務も緩和されます。
それでは、貸主にとって大きな負担となるため、貸主と借主の双方にとってちょうど良い2年という期間が設定されているわけです。
また、賃貸借契約の更新タイミングは、貸主にとって賃料や契約条件を見直す良い機会です。
3年契約にすると、契約期間が長すぎて借主にとっては負担となり、逆に1年契約では頻繁に更新が必要なため手間がかかります。
多くの借主は、進学や転勤、就職、家族構成の変化など、数年後に転居の可能性があるため、2年契約が適切とされています。

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賃貸の契約期間を更新する際の費用や注意点など

賃貸借契約では、2年ごとの更新時に、さまざまな手続きや費用が発生するため、事前に内容を把握しておくことが大切です。
家賃が高額な物件であれば、更新料もまとまった金額が必要なので、更新時の費用も含めて計画を立てるようにしましょう。

更新料の費用相場は？

更新料とは、契約を更新する際に借主が貸主へ支払う一時金のことで、一般的には家賃の0.5〜1か月分程度が目安とされています。
この更新料は、物件ごとの契約内容に基づいて金額や有無が決まり、法律上のルールはありません。
1年ごとの更新で家賃2か月分が相場の地域もあれば、まったく更新料を取らない地域もあります。
お住まいの地域の相場を知りたい場合は、国土交通省が公表している「民間賃貸住宅に係る実態調査」を参考にすると良いでしょう。
そこでは、都道府県別に平均更新料などがまとめられているため、契約内容が妥当かを判断する目安になります。
なお、契約期間が長期の場合は、更新料が1〜5か月分と高額になるケースもあるため、契約前に確認しておくと安心です。

更新に関する注意点

普通借家契約の場合、契約期間が満了してもそのまま住み続けるには、更新手続きが必要です。
契約満了の4か月前、遅くとも1か月前には、貸主や管理会社から更新に関する通知が届きます。
通知が届かない場合は、郵送の手違いで届いていない可能性もあるため、早めに問い合わせて確認しましょう。
物件によっては、借主から返答がない場合に自動更新となる契約もあります。
その場合、「更新するつもりはなかったのに契約が継続されていた」といったトラブルに繋がることもあるため注意が必要です。
また、更新は契約書に記載された重要事項の一つであり、契約書に署名・捺印している以上、契約内容を履行する義務があります。
それにもかかわらず、「思っていたより更新料が高かった」「更新について確認していなかった」といった事態を防ぐためにも、契約時に更新条件をしっかり確認しておくことが大切です。

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賃貸の契約期間内に途中解約することは可能？

契約時には2年以上住むつもりでいても、諸事情により、契約期間内に途中解約しなければならないこともあるかもしれません。
そこで、途中解約するにはどうしたら良いか、最後に手続き方法について解説します。

途中解約は可能なのか

賃貸契約の期間内であっても、途中解約は可能です。
たとえば、転勤や進学、新居の購入など、やむを得ない事情で退去するケースは少なくありません。
ただし、自由にいつでも出られるわけではなく、契約内容に沿った手続きが必要になります。
多くの契約では、退去希望日の1か月前までに通知することがルールとして定められています。
また、「2年契約だから途中で解約したら違約金が発生するのでは」と不安になる方もいるかもしれませんが、実際には借主の都合による解約に備え、あらかじめ途中解約の特約を設けている契約が一般的です。
これにより、途中解約によって違約金が発生するケースは少なく、安心して手続きを進められるでしょう。
しかし、入居から半年未満など、極端に早いタイミングでの退去については、違約金を設定している貸主もいるので注意が必要です。
この途中解約に関するルールは、契約書に明記されているので、トラブルを防ぐためにも、契約時に必ず内容を確認しておくことが大切です。

途中解約の手続きについて

契約期間の途中で解約を希望する場合は、できるだけ早く貸主や管理会社にその旨を伝えましょう。
ここでは、いつ連絡したかが重要なポイントになるため、トラブル防止のためにも記録が残る手段（メールやFAXなど）での連絡がおすすめです。
また、物件によっては、解約申込書の提出が必要なケースもあります。
その際、指定の様式がある場合は、指示に従って必要事項を記入し、期限内に提出しましょう。

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まとめ

賃貸借契約では、「契約期間」「更新」「解約」の条件を事前に確認することが重要です。
更新時には、更新料が発生する場合があり、地域や物件によって金額は異なります。
また、途中解約も可能ですが、1か月前の通知や違約金の有無など、契約内容に沿った手続きが必要なので、トラブルを防ぐためにも、契約前に書類をしっかり確認しておきましょう。