自主管理での客付けする方法！メリットやデメリットも解説

賃貸経営のコストを抑えるため、ご自身での「客付け」に挑戦したいものの、何から手をつければ良いか分からずお困りではありませんか。
いくつかのポイントを押さえることで、オーナーご自身での入居者募集も十分に可能です。
この記事では、自主管理における客付けの方法から、そのメリット・デメリットまでを解説いたします。
安定した賃貸経営を目指す方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

自主管理で成功する客付けの方法

自主管理での客付けには主に、貼り紙やSNS、不動産情報サイトを利用する方法があります。
まずは、これらの自主管理の客付け方法について、解説していきます。

貼り紙での募集とポイント

昔ながらの方法ですが、物件の周りに貼り紙をして募集するのも、状況によっては効果的です。
この方法の1番のメリットは、ご近所の方に直接アピールできることでしょう。
たとえば、お部屋の窓やマンションの入り口に貼れば、前を通りかかった方に、「お部屋が空いていますよ」とすぐに知らせることができます。
貼り紙を作るときは、遠くからでも目立つように工夫することが何より大切です。
間取りや家賃といった基本情報はもちろん、連絡先の電話番号は大きくはっきりと書くことが欠かせません。

SNSを活用した情報発信

今の時代、SNSを使った情報発信は欠かせない集客方法の1つです。
SNSは無料で始めることができ、発信の仕方によっては、たくさんの入居希望の方へ物件の魅力を届けられるツールです。
まずは、お部屋に住んでほしい方がよく利用するインスタグラムなどを選び、物件専用のアカウントを作るところから始めましょう。
ただ空室情報を載せるだけでなく、暮らしがイメージできるような内容を続けて発信することが、成功の鍵を握ります。
たとえば、明るくて素敵な室内写真はもちろん、窓からの景色や、近所のおしゃれなカフェなどをご紹介するのも良い方法です。
また、プロフィールに連絡先や見学予約の方法を明記すると動線が整います。

不動産情報サイトへの掲載

本格的に募集するのであれば、不動産情報サイトに自分で物件情報を載せる方法があります。
最近では、大家さんが直接登録できるサイトも増えているため、不動産会社を通さずに、全国の方へ情報を届けることが可能です。
手続きは、まず大家さんが直接掲載できるサイトに登録し、物件の持ち主であることを証明する書類などを提出するのが一般的です。
登録が終わったら、物件の場所や家賃、設備などの詳しい情報を入力していきます。
ここで重要となるのが、載せる文章と写真の質です。
入居したい方の心に響くような言葉で、魅力を伝える必要があります。
写真は物件の第一印象を決める大切な要素であるため、プロにお願いするか、晴れた日に室内を明るく撮るなど、できる限りの工夫をしましょう。

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自主管理での客付けが生む3つのメリット

前章では、自主管理での客付け方法について述べましたが、メリットも気になりますよね。
ここでは、自主管理で客付けをおこなうメリットについて、解説いたします。

仲介手数料などの費用削減

自主管理で入居者を探すメリットは、仲介手数料といった費用を大きく節約できる点です。
不動産会社に募集をお願いすると、普通は家賃1か月分くらいの仲介手数料や広告料がかかります。
たとえば、家賃10万円のお部屋であれば、入居者が決まるたびに20万円以上の出費になるケースもあるのです。
しかし、大家さん自身で入居者を見つければ、こうした費用がかからなくなり、経営にとってもプラスに働きます。
年に何度か入退去があれば、その差額は数10万円という大きな金額になることも珍しくありません。

入居者を自分で選べる自由

入居者を自分の基準でじっくりと選べるのも、自主管理ならではの大きなメリットといえるでしょう。
管理会社に任せると、申込者の年収や勤め先といった書類の情報だけで、機械的に審査されやすいです。
それだけでは、入居する方の個性や暮らしの様式までを、きちんと把握するのは難しいかもしれません。
自主管理であれば、お部屋の案内などを通して、大家さんが入居希望の方と直接お話しする機会が生まれます。
その会話のなかで、相手の言葉遣いや態度から、お部屋を大切に使ってくれそうかなどを感じ取れるでしょう。
これによって、家賃の滞納や騒音といった、入居者同士のトラブルが起こるリスクを減らすことに繋がります。

市場動向の把握と学習効果

大家さん自身が募集活動をすることで、不動産市場の動きを肌で感じられる点もメリットの1つです。
管理会社にすべてを任せきりだと、市場の生の反応を知る機会は限られてしまいます。
しかし、自分で広告を出して、問い合わせの数や内容を毎日確認していると、たくさんの発見があるでしょう。
たとえば、「周りのお部屋より家賃が高いかも」といった気づきは、とても貴重なデータになります。
内見に来た方の反応を直接聞くことで、自分のお部屋が持つ本当の魅力や、改善すべき点もわかります。
こうした生きた情報をもとに、家賃設定を見直したり、効果的な設備投資を考えたりと、的確な判断ができるようになるのです。

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知っておくべき自主管理のデメリットと注意点

ここまで、自主管理の客付け方法やメリットを解説しましたが、デメリットもおさえておきましょう。
最後に、自主管理のデメリットと管理委託を検討すべき理由について、解説していきます。

募集力の限界と空室リスク

自主管理の募集には、不動産会社だけが使える、情報サイト「レインズ」に登録できないという限界があります。
お部屋を探している方の多くは不動産会社を訪れ、このレインズに載っている物件を紹介してもらいます。
そのため、大家さん個人の募集活動だけでは、情報を届けられる方の数がどうしても少なくなってしまうのです。
仮に家賃10万円のお部屋で、自主管理だと入居者が決まるまで3か月かかったとします。
管理会社に頼んでいれば1か月で見つかった場合、2か月分の家賃である20万円の収入を失う計算になってしまいます。

契約業務の煩雑さと法的責任

入居が決まった後の契約手続きなどを、すべて自分の責任でおこなわなければならない点も大きなデメリットです。
賃貸物件の契約には、民法や借地借家法といった専門的な法律の知識が欠かせません。
入居後に起こるトラブルはさまざまですが、とくに家賃を滞納されたときの対応は大変です。
催促しても支払ってもらえない場合は、内容証明郵便を送ったり、訴訟を起こしたりといった法的な手続きが必要になることもあります。

管理委託という選択肢

自主管理と管理会社への委託のどちらが良いかは、費用や時間といった面から、じっくり考える必要があります。
自主管理で節約できるはずの費用は、空室期間が少し長引くだけで、あっという間に消えてしまいます。
また、トラブル対応で弁護士に相談すると、数10万円もの費用が別途必要になるかもしれません。
本業が忙しい大家さんにとって、お部屋の案内や苦情の処理に時間を使うのは、大きな負担となるでしょう。
その場合、管理会社へお任せすれば、こうした手間のかかる業務のほとんどを、プロとして代わりにおこなってくれます。
「レインズ」を使った強力な募集活動はもちろんのこと、法律的に問題のない契約手続きも安心して任せられるでしょう。

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まとめ

自主管理での入居者募集は、貼り紙やSNS、情報サイトへの掲載など複数の手段があり、各方法に合わせた工夫を凝らすことが大切です。
自主管理は仲介手数料を削減でき、大家自身が入居者を選べる自由や市場を学べる機会があり、経営判断の質向上に役立ちます。
一方で、レインズ未掲載による募集力の差や契約実務の負担があるため、管理委託の活用も含めて最適解を検討しましょう。