テナントの家賃滞納について！立ち退き請求や注意点も解説

賃貸経営において、テナントによる家賃滞納は避けて通れないリスクであり、頭を悩ませるオーナーも少なくありません。
滞納が発生した際に感情的な対応をしてしまうと、事態が悪化し、経済的な損失が拡大する恐れもあります。
立ち退き請求や訴訟の可否など、法的な対応の基準を理解したうえで、慎重かつ迅速な対応が必要です。
本記事では、家賃滞納が発生した場合にオーナーが取るべき対応方法や、注意すべきポイントについて解説いたします。

テナント料滞納時にオーナーができること

滞納家賃を回収し、問題を円満に解決するためには、オーナーとして取るべきいくつかの効果的な手順があります。
ここでは、初期の基本的な対応から、より法的な効力を持つ書面の作成までを解説いたします。

支払いを求めていく基本的な対応

家賃滞納が発覚したら、まず振込忘れや売上減少など一時的な資金不足か、長期的な支払不能かを区別することが重要です。
まず、電話やメールで事情を聞き取り、その内容を記録に残します。
次に、支払期限を7〜10日後に設定し、滞納額や支払方法、振込先口座を明記した督促状を内容証明郵便などで発送しましょう。
その後の対応として、相手に支払いの意思があれば振込予定日を文書で確認し、もし回答がなければ保証会社への請求を検討します。
最初の対応を丁寧におこない証拠を重視することで、後の法的手続きで有利になるだけでなく、紛争の長期化も避けられます。

滞納発生時の交渉と合意形成

テナントと面談する際は、まず売上資料などを提示してもらい、経営が回復する見込みがあるかを冷静に判断します。
その上で、支払えそうであれば分割払いや支払猶予を提案し、具体的な返済計画を「覚書」として書面に残しましょう。
作成した覚書の内容は、保証人や保証会社にも必ず共有し、今後の経営状況を再報告させる期限も設けます。
こうした面談の記録や交わした書面はすべて、万が一の裁判や交渉の際に、大家さん側の正当性を示す重要な証拠となります。

書面で確約を取り交わす重要性

滞納が長引きそうな場合は、まず、具体的な返済計画を示した「確約書」を作成し、お互いに署名・押印しましょう。
この確約書には、支払いが遅れた場合のペナルティ（遅延損害金）なども明記しておくと、より効果的です。
さらに、その書面を公証役場で「公正証書」にしておくと、法的な強制力を持たせることができます。
とくに「強制執行認諾条項」を付けておけば、もし約束が破られても、裁判なしで相手の財産を差し押さえることが可能になります。
また、合意に至るまでの話し合いを記録に残しておくことも、万が一の際の重要な証拠となるため有効です。

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家賃滞納を理由に立ち退きの請求は可能なのか

オーナーが悩むこの問題ですが、法律は単純な滞納期間だけでなく、当事者間の信頼関係を重視します。
ここでは、立ち退きが認められるための法的な考え方と、実際の判断基準について解説していきます。

一定条件下で立ち退き請求は可能

日本の法律では、賃貸物件の借主（テナント）の権利は手厚く保護されています。
そのため、家賃滞納が発生したからといって、大家さんがすぐに契約を解除したり、立ち退きを求めたりすることはできません。
契約を解除できるのは、大家さんと借主の間の「信頼関係が完全に壊れた」と、客観的に認められる場合に限られます。
これまでの裁判例では、一般的に「家賃を3〜6か月以上滞納している」ことが、その判断の1つの目安とされています。
さらに、ただ滞納しているだけでなく、大家さんからの度重なる連絡を無視するなど、支払う意思が見られないことも重要な判断材料になるでしょう。

家主と賃借人との間に信頼関係の破綻したとき

「信頼関係の破綻」は、家賃滞納だけでなく、その他の契約違反も合わせて総合的に判断されます。
たとえば、無断で又貸しをしたり、建物をひどく壊したり、騒音トラブルを繰り返したりといった行為も、重要な判断材料になります。
そのためオーナーは、近隣への聞き取りをおこなうなど、普段から物件の状況を写真や動画で記録し、証拠として残しておくことが重要です。
こうした客観的な証拠が揃っていれば、万が一、裁判になった場合でも、貸主側の主張が認められやすくなります。
また、十分な証拠があることで、裁判になる前にテナントが自ら退去に応じる可能性も高まります。

家賃滞納期間の基準を確認する

契約を解除できるかどうかは、単純に「何か月、家賃を滞納したか」という期間の長さだけでは決まりません。
実際に過去の裁判例では、たとえ3か月滞納していても、借主が分割払いを提案するなど誠実な態度を示していれば、契約解除が認められなかったケースがあります。
その一方で、滞納期間が1〜2か月と短くても、契約解除が認められる場合もあります。
それは、連絡を全く無視するなど「支払う意思が全くない」と判断されたり、過去に何度も滞納を繰り返していたりする場合です。
そのためオーナーは、滞納期間の長さだけでなく、相手の態度やこれまでの支払い状況も、きちんと記録・管理することが重要です。
そうした記録は、後の話し合いを有利に進める材料にもなります。

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家賃滞納がある場合にオーナーが注意するべき点

滞納家賃の回収が法的な段階に進む際には、とくに「契約解除の正しい手順」「テナントの債務整理」「立ち退き交渉の難航」という3つの局面で注意が必要です。
それぞれの場面で取るべき対応を、解説していきます。

すぐには契約を解除できない点に注意

家賃滞納があっても、法律上、いきなり契約を解除することはできません。
まず、民法のルールに基づき、「いつまでに支払ってください」という催告（さいこく）をおこなう必要があります。
この催告は、証拠が残るように内容証明郵便で送るのが一般的です。
もし、その期限内に支払いがなければ、その時点で初めて「契約を解除します」という通知を送ることができます。
こうした法的な手順を無視して感情的に退去を迫ると、逆に大家さん側が損害賠償を請求されるリスクがあるため、注意が必要です。

賃借人が債務整理をした場合の対応

もしテナントから弁護士を通じて「債務整理」の通知が届いたら、それ以降、直接家賃を取り立てることはできなくなります。
滞納家賃は、法的な手続きの中で、他の借金と一緒に整理されることになるからです。
大家さんとしては、まず裁判所や弁護士から送られてくる計画案を確認しなければなりません。
その上で、提示された返済案（減額や分割払い）を受け入れるか、異議を申し立てるかの判断が必要です。
しかし、滞納家賃の回収を一部諦める代わりに、すぐに物件を明け渡してもらう交渉を優先した方が良い場合もあります。
どちらの選択がもっとも損失を抑えられるかは、専門的な判断が求められるため、早めに弁護士へ相談するのが賢明です。

立ち退き交渉が難航するケースへの備え

契約を解除してもテナントが退去しない場合は、「明渡訴訟」という裁判を起こす必要があります。
この裁判で勝訴し、立ち退きを命じる判決を得た後、ようやく「強制執行」の手続きに進むことができるのです。
強制執行では、執行官の立ち会いの下、専門の業者が室内の荷物を強制的に運び出します。
ただし、訴訟から強制執行の完了までには半年以上かかることも珍しくなく、その間の家賃は回収できません。
そのため、訴訟に備えて証拠を整理したり、執行費用を準備したりしておくことが不可欠です。
この一連の手続きは非常に複雑なため、弁護士などの専門家に任せるのが最も確実な解決策と言えるでしょう。

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まとめ

テナントによる家賃滞納は、長期化すると賃貸経営の収益に深刻な影響を及ぼすため、早期対応が重要です。
まずは、電話や書面による督促、確約書の提出依頼など、段階的な対処を冷静に進めることが求められます。
法的措置に移行する際は、信頼関係の有無や滞納の経緯が判断材料となるため、慎重な判断が必要です。