賃貸物件における壁の原状回復義務とは？3つのポイントから責任をご紹介！

賃貸物件の退去時には、原状回復義務が発生します。
入居前に注意点を押さえておかないと、高額な費用を請求される可能性があるため注意しましょう。
そこで今回は、賃貸物件における壁の原状回復義務を「画鋲の穴」「ポスターの跡」「タバコの黄ばみ」といった観点からポイントをご紹介します。

賃貸借契約で知っておきたい壁の原状回復義務①画鋲の穴

そもそも原状回復義務とは、賃貸物件を退去するときに入居時の状態へ部屋を戻すことです。
ただし、国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復の定義が以下のように規定されています。
賃借人の居住または使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
つまり、入居者が「通常の住まい方」をして発生する損傷については、原状回復の対象に含まれません。
この代表的な例として「画鋲やピンの穴」が挙げられます。
ポスターやカレンダーの掲示は通常の生活においておこなわれる範疇のものであり、そのために使用した画鋲やピンの穴は通常消耗と判断されるのです。
賃貸物件の壁に画鋲やピンを刺して小さな穴が空いた程度では、入居者側に原状回復義務が発生する可能性は少ないでしょう。
画鋲やピンのように原状回復義務があるのかどうか判断に迷う項目は、他にも「エアコン設置穴」や「家具家電をぶつけてできた穴」などがあります。
どのようなケースなら入居者に負担義務がないのか、以下で確認しておきましょう。

エアコン設置によって発生したビス穴は通常消耗

賃貸物件にエアコンを設置する際は、画鋲のようにビス穴をあける必要があります。
エアコンは生活に必要な設備とみなされるため、設置によってできた壁の穴は通常の消耗として扱われます。
画鋲やピンと同様に、原状回復義務は発生しないため、事前に理解しておくとよいでしょう。

家具家電を壁にぶつけてできた穴は入居者の過失と判断されがち

賃貸物件に住んでいると、誤って家具や家電を壁にぶつけることがあります。
家具や家電を壁にぶつけた場合は、入居者の過失とみなされ、退去時に修繕費用を負担しなければなりません。
とくに壁や下地ボードの素材は衝撃に弱く、重量物が衝突すると穴が空きやすくなっています。
引っ越しや模様替えで家具や家電を搬入する際は、細心の注意を払いましょう。

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賃貸借契約で知っておきたい壁の原状回復義務②ポスターの設置跡

賃貸物件の原状回復では、壁にできた穴以外にインテリアの設置跡を気にしなければなりません。
生活していると、壁にポスターを貼るケースもあるでしょう。
退去時にはポスターを剥がさなければなりませんが、貼り方・剥がし方によっては壁に跡が残ってしまうおそれがあります。
このようなケースでは、退去時に原状回復義務を果たさなければならないと考えがちですが、一般的に壁紙の変色は日光や蛍光灯による焼けが原因です。
ポスターを貼っていれば焼けが偏るため、自然な経年劣化と判断されます。
つまり、原状回復の費用を負担する必要は基本的にありません。
国土交通省が定めているガイドラインにも、経年による壁紙の変色は貸主が負担すると記載されています。
費用を請求されたときには、ガイドラインの内容を根拠に申し立てをおこなうと良いでしょう。
経年劣化と判断される事例は、他にも以下の2つがあります。
賃貸物件を借りるときには、トラブルを未然に防げるよう、原状回復義務に関して十分な知識を身に付けておくことが大切です。

家具の設置跡は貸主負担となる

賃貸物件にテーブルや椅子を置いてできた壁の変色は、自然な経年劣化と判断される傾向があります。
これは、生活に家具の設置が欠かせないためです。
通常の使い方で壁に跡がついた場合は「通常消耗」とみなされ、修繕費は貸主が負担します。

冷蔵庫の電気ヤケは自然消耗として扱われる

家具だけでなく、冷蔵庫などの家電の設置も生活に必要不可欠です。
賃貸物件に冷蔵庫を設置すると、後部の壁面に黒ずみ、いわゆる「電気ヤケ」が発生する可能性があります。
これらの跡は通常の使用によって生じるため、経年劣化と判断され、原状回復義務は貸主側に課されます。
冷蔵庫と同様に、テレビの設置跡も通常消耗とみなされるため、入居者が原状回復義務を負う必要はありません。
ただし、故意に壁を汚した場合は、借主に修繕費の支払いを求められます。
物件ごとに原状回復の範囲は異なるため、事前に契約書を確認しておきましょう。

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賃貸借契約で知っておきたい壁の原状回復義務③タバコの黄ばみ

賃貸借契約では、タバコの取り扱いに注意が必要です。
原状回復についてポイントを押さえておかないと、高額な費用を請求される可能性があります。
大きな出費にならないよう、事前に以下の注意点を把握しておきましょう。

タバコのにおい・汚れは借主に原状回復義務があると判断されがち

平成23年の法改正前までは、賃貸物件における喫煙は用法違反や善管注意義務違反に該当しないとされていました。
そのため、クリーニングで除去できる程度のにおいや汚れは、通常消耗の範囲内とされていました。
しかし、法改正により、タバコのにおいや汚れは「通常の使用による汚損を超えるもの」と判断されるケースが増え、借主に原状回復義務が課されるようになります。
これにより、喫煙する借主の責任は一層重くなったと言えます。
壁紙の状態によっては、高額な修繕費を負担しなければならないため注意が必要です。

部屋全体の壁紙がヤニで変色したケースは全面的な張り替えが基本

タバコのヤニによる黄ばみやにおいは、部屋の一か所だけに留まらず、多くの場合、広範囲に及びます。
そのため、壁紙の全面張り替えが必要となります。
部屋全体のクリーニング費用や壁紙の張り替え費用は入居者が負担しなければならず、高額な出費となる可能性があるでしょう。
「汚した部分だけ費用を負担する」という考えは通用しないため、喫煙者はとくに注意が必要です。
賃貸物件で喫煙する際は、壁紙を汚さないようベランダの利用などの対策をおこなう必要があります。
また、物件によっては喫煙に関する特約が設けられている場合があるため、事前に確認しておきましょう。

賃貸物件のクリーニング費用は敷金から差し引かれる

賃貸物件の原状回復費用は、基本的に敷金から差し引かれます。
敷金からクリーニング費用や壁紙の張り替え費用などを差し引き、残額が退去時に返還される仕組みです。
敷金で賄いきれない場合は、別途費用を請求されるため、事前に準備しておきましょう。
注意点として、業者によっては不当な金額を請求される可能性があります。
大きなトラブルを避けるため、不安がある場合は行政機関に相談することも有効です。
ただし、契約時に特約がある場合は、入居者が原状回復費用を負担することがあるため注意が必要です。
特にタバコの黄ばみやにおいは修繕費が高額になりやすいため、賃貸物件を借りる際は慎重に行動しましょう。

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まとめ

賃貸物件の壁に画鋲やピンを刺してできた穴は、通常消耗と判断されがちです。
ポスターの設置跡も経年劣化と判断されるため、入居者に原状回復義務は課せられないでしょう。
しかし、タバコによって付いた黄ばみやにおいは、通常の使用による汚損を超えるものと考えられるケースが多く、修繕費を入居者が負担しなければなりません。