賃貸経営に重要な立ち退き料とは？気になる相場や立ち退きの注意点も解説

老朽化や耐震性の問題など、さまざまな理由から賃貸物件の建て替え・解体をおこなう場合、入居者に立ち退きを求めなければなりません。
退去してもらうには立ち退き料が必要と言われますが、そもそも立ち退き料とは何か、わからない方も多いのではないでしょうか。
今回は賃貸経営と関係が深い立ち退き料について、相場や注意点を交えながら解説します。

賃貸経営における立ち退き料とは

立ち退き料の相場や注意点を確認する前に、まずは賃貸経営における立ち退き料とは何か理解することが大切です。

立ち退き料とは

立ち退き料とは、大家さんから入居者に対して賃貸物件からの立ち退きを求める場合、損害の補償として大家さんが支払う給付金を指します。
あくまで慣習のため、ケースによっては立ち退き料を支払わずとも賃貸物件から入居者を立ち退きさせられますが、基本的に大家さんは立ち退き料を負担しなければなりません。
賃貸物件から入居者に立ち退きを求めるにあたり、大家さんは立ち退き交渉をしなければならない理由には、ある法律が関係します。

立ち退き交渉が必要な理由とは

入居者に対して賃貸物件からの立ち退きを求める場合、大家さんが立ち退き料を支払う理由には「借地借家法」が関係します。
借地借家法とは入居者の権利を保護する意味合いが強い法律で、賃貸借契約を結んだ場合、正当な理由（正当事由）がない限り大家さん都合での契約解除は認められません。
解約可否の判断材料となる正当事由として該当するのが、以下に挙げた要件です。

●賃貸物件を使用しなければならない事情の存在
●家賃の滞納など従前の経過
●外壁の老朽化など賃貸物件の現況
●立ち退き料（財産）の給付を条件とした賃貸物件の明け渡し

立ち退き料の支払いは賃貸借契約の解除に必要な正当事由の一種です。
総合的に正当性があると認められた場合、立ち退き料を負担すれば入居者に立ち退きを求められます。
つまり、賃貸借契約を結んだ入居者に大家さんから立ち退きを求めるには、大家さんは原則として立ち退き料を負担することになるでしょう。
なお、定期借家契約にて賃貸借契約を結んでいる場合、契約更新できないため、契約期間を迎えた段階で解約となります。
立ち退き交渉が必要になりそうな場合は、まずは入居者と結んだ賃貸借契約の内容を確認してみてください。

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賃貸物件における立ち退き料の相場

立ち退き料とは何かわかったところで、次は入居者に支払う立ち退き料の相場を確認しましょう。

立ち退き料の相場に決まりはない

入居者に支払う立ち退き料の金額は明確に決まっておらず、法律でも定められていないため、具体的な立ち退き料の相場はケースごとに異なります。
入居者との交渉次第では、立ち退き料を比較的安く抑えられることもあるでしょう。
なお、立ち退きを求める理由が、入居者による債務不履行や賃貸物件の老朽化に伴うものであるケースは、立ち退き料の相場が安くなる可能性が高まります。
一方で、入居者のなかには立ち退き料の吊り上げを狙い、立ち退き交渉を長引かせようと駆け引きをおこなう方もいるため、長期間の交渉は避けたほうが無難です。
スムーズに交渉して高額な立ち退き料の支払いを避けるためにも、普段から入居者との関係づくりを進めましょう。

一般的な立ち退き料の相場

立ち退き料にルールなどはありませんが、過去の裁判例を参考にすると、家賃6か月分に相当する立ち退き料の支払いが必要と言われています。
具体的には安くても40万円、高額になると80万円ほどの負担が大家さん側に発生すると考えられます。
大家さんからすると、金銭的負担が大きいと思われるかもしれませんが、入居者に対する迷惑料としての意味合いもあるため、立ち退き費用は高額になりやすいです。
立ち退き料としていくら必要になるか不安を感じている方は、まず家賃6か月分を参考にして資金を調達すると良いでしょう。

立ち退き料の内訳

立ち退き料の内訳として一般的に言われているのは、以下の項目です。

●引っ越し費用
●引っ越し先の敷金・礼金
●不動産会社への仲介手数料
●インターネット回線の契約変更に伴う費用

このほかに立ち退き料として加味しなければならないのが「賃料差額補償」です。
賃料差額補償とは、引っ越し前後における家賃の差額を補償する仕組みで、条件が類似している物件の平均家賃との差額を参考に補償額を決定します。
入居者のなかに高齢あるいは病気の方がいるケースでは、引っ越しに伴う精神的または肉体的負担が大きくなることから、補償の上乗せも必要になるでしょう。
また、賃貸オフィス経営など店舗として貸し出している場合、内訳には利益の補償も含まれます。
店舗の移転に伴う休業期間の減収、人件費・固定経費の負担、移転後の固定客喪失による減収などを参考にするため、営業規模次第では高額な立ち退き料の負担が発生します。

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立ち退き料を負担して賃貸物件から引っ越してもらう場合の注意点

入居者に立ち退きを求める前に、複数の注意点を確認しておくと、スムーズに交渉がまとまる可能性が高まります。

注意点1．理由はわかりやすく説明する

立ち退きを求める場合、わかりやすい言葉で理由を説明することが大切です。
入居者にとって立ち退きは、新居探しや引っ越し準備など多くの手間を要する作業であるため、曖昧な言葉で説明されても納得がいかず関係悪化が懸念されます。
立ち退き交渉の長期化あるいは交渉決裂のリスクも高まるでしょう。
入居者に納得してもらうためには、賃貸物件から立ち退きが必要な理由を具体的に伝えることが重要です。
たとえば、老朽化が原因であれば、建物自体の損傷が激しく、将来的に入居者に危険が及ぶかもしれないなどと説明すると伝わりやすいでしょう。

注意点2．立ち退き交渉は6か月前まで

賃貸借契約中の立ち退きを求める場合の注意点としては、契約期間が満了を迎える6か月前までに解約を申し入れなければならないことが挙げられます。
期間の定めがない契約の場合は、立ち退きを求めた日から6か月後が賃貸借契約の解除日になるとされています。
なお、ケガや病気など不測の事態が発生するおそれを考慮し、解約を申し入れるタイミングには余裕を持たせるのが望ましいです。
たとえば、契約満了を迎える1年前に立ち退きを求めると、引っ越しの準備に時間をかけやすくなり、入居者から理解を得られるでしょう。

注意点3．管理会社は交渉できない

入居者に立ち退きを求めるのは心苦しいと感じる大家さんもいるかもしれませんが、管理会社に相談しても立ち退き交渉を引き受けてはもらえません。
仮に大家さんが第三者に立ち退き交渉を依頼するのであれば、賃貸物件の管理会社ではなく弁護士に相談してみてください。
弁護士にあらかじめ相談しておくと、交渉が決裂してトラブルのリスクが高まった場合に対応を求められます。
ただし、入居者に対して誠意を見せるために、弁護士に相談した場合でも、入居者との直接的な交渉は大家さんが担うことになるでしょう。
弁護士はあくまでもサポートとしてとらえ、不安な部分を相談しながら入居者と立ち退き交渉を進めるのが理想的な流れです。

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まとめ

立ち退き料とは、入居者に賃貸物件からの退去を求める場合に大家さんが支払う補償金を指します。
金額は指定されていませんが、相場は家賃6か月分が目安とされているため参考にしてみてください。
立ち退き交渉をスムーズに進めるには、理由の伝え方や交渉を始めるタイミングなど、注意点を踏まえることが大切です。