賃貸経営における災害リスクにどう備える？減災や保険について解説

災害大国である日本では、常に災害時のリスクを考えた備えをしておく必要があります。
賃貸経営においても例外ではなく、万一の場合に受ける損失をできるだけ少なくする対策をおこなうことが重要です。
そこで今回は、賃貸経営における災害リスクに備える方法や、減災、保険について解説します。

賃貸経営における災害リスクとは？

災害大国日本に住んでいる限り、災害被害に遭う可能性はいつでもひそんでいます。
万一災害が発生した場合に、どんな被害が起こり得るかを事前に予測しておくことが大切です。
ここでは、賃貸経営における災害リスクとして、高額な建物修繕費用の負担、賠償責任、家賃収入の停止に分けて解説します。

リスク①高額な建物修繕費用の負担

災害により賃貸物件に損壊が生じた場合は、オーナーが修繕の責任を負います。
民法第606条によると「賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」とされています。
つまり、賃貸物件のオーナーには、賃借人が安心して住める状態に建物を整える義務があるとの意味です。
災害の規模によっては建物の損壊度合いが大きく、高額な修繕費用がかかる場合もあります。
そのため、オーナーにとって修繕費用は、大きな災害リスクであるといえます。
なお、自然災害が理由の損壊でも、入居者に過失がある場合は、入居者が修繕費用を負担しなければいけません。
たとえば、ベランダに倒れやすい物品を置いていて、窓ガラスが割れた場合などは入居者が費用を負担します。

リスク②賠償責任

賃貸経営をしている建物の損壊により、家財の破損や人の怪我が発生した場合、オーナーは賠償責任を負う可能性があります。
自然災害が原因の場合、基本的には賠償責任を負う必要はありませんが、建物が適切に管理されていなかった結果生じた損害については、補償が必要です。
災害による損害が発生した場合に管理不全が原因とみなされないためには、日頃から適切なメンテナンスを怠らないようにする必要があります。

リスク③家賃収入の停止

自然災害によって賃貸物件に損壊が生じ、住めない状態になった場合は、その時点で賃借人との間の賃貸借契約が終了します。
オーナーは家賃を請求できなくなるため、その時点で家賃収入は停止することになります。
また、建物に問題はなくても、水道や電気などのライフラインが止まり、避難せざるを得ない状況の場合は家賃請求ができません。
一方、ライフラインが生きていて住める状態であるにも関わらず、賃借人が自主避難している場合は、家賃の全額請求が可能です。

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「減災」で賃貸経営における災害リスクに備える

賃貸経営をする場合は「減災」について考えておくことが大切です。
減災とは、災害の被害を最小限に留める対策のことです。
ここでは、賃貸経営でできる減災を3つ解説します。

減災①土地の災害リスクを把握しておく

まず、経営している賃貸物件には、どれほどの災害リスクがあるかを把握しておく必要があります。
土地の災害リスクを把握するために役立つのが、ハザードマップと危険度評価調査です。
ハザードマップとは、市区町村などの自治体が作成・公表している災害情報です。
被害想定区域や災害時の避難場、防災関係施設の位置が地図上にまとめられています。
地震、津波、土砂災害、水害など、災害の種類ごとのハザードマップが提供されているため、すべて確認しておくことをおすすめします。
各自治体が実施している危険度評価調査は、市街地の変化などの最新データにもとづいて、エリアごとに危険度の数値やランクを設定しているものです。
とくに、経営している賃貸物件の所在地が危険度が高い地域に指定されている場合は、災害対策に力を入れる必要があります。

減災②コミュニティーを築いておく

災害時に備えて、入居者の減災に対する意識を高めておくことも大切です。
共用部の掲示板に、ハザードマップや災害の備えに関する情報を掲示しておくことが効果的です。
災害時の被害を減らすために共用部を整理したり、防災グッズを配備したりすることも良い備えとなります。
災害発生時には、緊急時の安否確認やライフラインの確保などにおいて、住民同士の共助が欠かせません。
賃貸物件では人間関係が希薄になりやすい傾向がありますが、日頃から良いコミュニケーションをとり、万一の場合に助け合えるコミュニティーを形成しておくことも大切です。

減災③建物の修繕を怠らない

災害被害の発生時にオーナーが賠償責任を負わないようにするためには、通常時に建物を適切な状態に保っておくことが大切です。
定期的に、賃貸物件の建物の点検と修繕をおこないましょう。
とくに以下の箇所は、管理されていないと災害時に被害を拡大させる可能性があるため、重点的にチェックする必要があります。

●屋根や外壁、コーキングなど防水処理
●雨どいや排水溝
●塀
●ガラス

とくに発生頻度が多い台風への備えとして、強化ガラスへの交換やシャッターの取り付けなどを検討することもおすすめです。

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賃貸経営の災害リスクの備えとして保険加入は有効

しっかりと防災や減災の備えをしていても、自然災害による影響をすべて防ぐことは不可能です。
そこで、被害を受けた場合に保障を受けるため、保険に加入しておくことも大切です。
ここでは、賃貸経営における災害リスクの備えとなる保険を、3種類に分けて解説します。

火災保険

賃貸経営をする場合は、火災保険に加入することが一般的です。
火災保険に加入していれば、火災やそのほかの災害によって発生した建物、設備、家財の補償が受けられます。
そのほかの災害には、風災や水災が含まれる場合があります。
水災が含まれる火災保険は、保険料が高額になる傾向があるため、地域の洪水リスクを調べたうえで加入を決めることがおすすめです。
火災は建物に大規模な被害をもたらしやすい災害のひとつであり、修繕して再度入居者募集ができるようになるまでには、多くのコストがかかります。
そのため、火災保険は賃貸経営をするオーナーにとって、欠かせない保険であるといえます。

地震保険

火災保険の補償対象には、地震による被害は含まれていません。
地震発生時の被害に備えるためには、火災保険に付帯する地震保険に加入する必要があります。
地震保険の補償対象は建物と家財で、損壊の度合いにより支払われる保険金が変わります。
また、入居者の家財に対する補償をおこなうためには、オーナーとは別に入居者の保険加入も必要です。

そのほかの保険

災害発生時は建物の修繕費用だけでなく、副次的に発生するさまざまな被害に対して、費用がかかる可能性があります。
予想される被害に関して、あらかじめ付加的な保険や特約に入っておくことも可能です。
災害時の備えとして有効な保険は、以下のとおりです。

●家賃補償特約
●施設賠償責任保険
●入居者家財保険

家賃補償特約は、建物の修繕期間中に得られなくなる家賃収入を保障する保険です。
災害により建て替えが必要になれば、数か月ほど家賃収入が得られなくなる可能性もあるため、オーナーにとって重要な保険といえます。
施設賠償責任保険は、建物の外壁が落ちて、入居者や通行人に怪我をさせた場合などの賠償金を保障します。
入居者家財保険の特約である借家人賠償責任保険の加入を入居条件にしておくと、入居者による過失で建物や設備に損害を受けた場合の備えが可能です。

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まとめ

賃貸経営における災害リスクには、建物の修繕費用の負担や賠償責任、家賃収入の停止などが挙げられます。
災害リスクに備えるための減災として、地域の災害リスクの確認やコミュニティーの構築、定期的な修繕は欠かせません。
火災保険や地震保険、そのほかの災害リスクを保障する特約などに加入しておくと、万一の事態に備えられます。