賃貸物件は自主管理と委託のどちらがいい？メリット・デメリットを解説

賃貸物件を経営していると家賃収入が得られる一方で、物件管理のコストがかかります。
賃貸物件の管理方法には自主管理と委託の2つがありますが、自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
そこで今回は、賃貸物件の自主管理のメリット・デメリット、委託の特徴について解説します。

賃貸物件を自主管理するメリット

賃貸物件を自主管理する場合は、修繕工事の計画や修繕費用の積み立て、清掃などをオーナー自らおこなう必要があります。
ここでは賃貸物件を自主管理するメリットを3つ解説します。

メリット①費用を節約できる

賃貸物件の管理を委託すると発生する管理委託費用を節約できる点は、自主管理のメリットです。
管理委託費用は家賃収入の3～7％に設定されていることが一般的です。
たとえば、家賃10万円の物件で委託費用が家賃の5%と設定されている場合には、管理委託費用として月々5,000円を支払うことになります。
管理会社によっては空室の間も管理委託費用を求める場合があります。
自主管理をおこなえば、この費用が節約でき、空室期間中の出費も軽減できるでしょう。

メリット②入居者との関係性が築ける

管理会社に委託する場合すべての窓口が管理会社となるため、オーナーは入居者に関して把握がしづらくなる傾向があります。
どのような入居者が住んでいるのか、物件の内部の状態はどうなっているのか、把握できていないケースも多いでしょう。
一方で、自主管理をおこなう場合、修繕や入居者への対応をオーナーが直接おこないます。
入居者との距離が近くなり、入居者の不満やトラブル、建物の不具合にいち早く気付きやすくなります。
入居者の要望に早く応えられるため、満足度が上がり、空室リスクの軽減につながる場合もあるでしょう。
建物の管理も適切な時期に迅速におこなえば、資産価値の低下を防げます。

メリット③物件管理の知識が身に付く

物件管理には専門知識が必要となるため、管理会社に委託するオーナーもいます。
しかし自主管理をすると、必要に迫られて物件管理関連の知識が身につけられるメリットがあります。
物件管理の知識は主に、入居者管理と建物管理の2種類です。
入居者管理には入居者募集業務や家賃徴収業務、クレーム対応などが含まれます。
建物管理は清掃業務、設備点検や修繕業務が含まれ、より専門的な知識が必要です。
知識を身につけるには時間がかかりますが、一度身につければ賃貸物件経営に関わるさまざまな決定を自身で的確におこなえるようになるでしょう。
とくに賃貸物件経営以外の本業がなく、経営に力を入れる時間や労力が十分にある方は自主管理が適しているといえます。

▼この記事も読まれています
賃貸経営で注意すべきトラブルは何がある？事例や対策方法を解説

賃貸物件を自主管理するデメリット

賃貸物件を自主管理することにもデメリットがあるため、メリットと比較しつつ決める必要があります。
ここでは3つのデメリットを解説します。

デメリット①煩雑な業務が発生する

委託では管理会社がすべておこなってくれる業務に関して、自主管理ではオーナーが一手に引き受ける必要がある点はデメリットです。
賃貸物件の管理業務は通常時の負担はそれほど大きくありません。
しかし、家賃滞納者が発生したり、入居者からクレームが出たりして状況が複雑になるケースがあります。
緊急性のある問題の場合は休日や夜間に関わりなく対応しなければいけないこともあるでしょう。
オーナーが賃貸物件の近くに住んでいない場合は、移動だけでも大きな負担となります。
賃貸物件の管理業務をこなすだけの十分な時間がない方は、自主管理はおすすめできません。

デメリット②建物の資産価値が下がる可能性がある

建物管理の専門家でないオーナーが自主管理をすると、管理が行き届かない部分が生じてくる可能性があります。
日常点検や定期点検、日常清掃が行き届いていないと、建物の劣化は進みやすくなります。
劣化が進行すると外観が悪くなったり、雨漏りや給湯設備の故障が発生したりする場合もあるでしょう。
建物は劣化すると資産価値が下がり、売却時に希望の価格で売れなくなる可能性が高まります。
資産価値低下による損失は、管理会社に支払う委託費用よりも高くつく場合もあるかもしれません。

デメリット③入居者の不満が生じる可能性がある

管理会社に委託せずに自主管理をすることはオーナー側の都合であり、入居者はほかの物件と同様の対応を求めています。
管理の専門家ではないからといって、入居者の要求が下がるわけではない点には注意が必要です。
本業が忙しい方や遠方に住んでいる方が自主管理をおこなった結果、修繕やクレーム対応などの初動が遅れ、入居者の不満がたまるケースがあります。
入居者の満足度が下がると退去が増え、空室リスクも高まります。
自主管理をする場合は入居者からの連絡には速やかに対応するようにすることが大切です。

▼この記事も読まれています
賃貸経営の空室対策は？収益を守る工夫や対処法についても解説

賃貸物件の管理は委託が効率的

賃貸物件の自主管理にはいくらかのメリットがありますが、多くの場合は委託を選んだほうが効率的です。
管理会社への委託がおすすめの理由を3つ解説します。

おすすめの理由①安定した運営ができる

管理会社は賃貸物件管理の専門家であり、ノウハウや専門知識を豊富に持っています。
専門的な知識にもとづいて建物の修繕計画を立ててもらえるため、建物の資産価値低下を防げます。
管理会社は入居者募集業務と建物管理業務の両方を委託できるケースもあるのです。
そのため、空室が出た場合の入居者募集も一括して委託でき、オーナーの負担を減らせます。
安定した運営ができれば、収益も安定しやすくなるため、経営が赤字に傾くリスクも軽減できるでしょう。

おすすめの理由②入居者トラブルに対応できる

管理会社は入居者トラブルに関する専門的なノウハウを持っています。
違法駐車問題、家賃滞納問題などのオーナー自身で解決することが難しい問題でも、適切に対処することができます。
入居者とのトラブルは対応を間違えると状況が悪化する場合があるため、専門家のサポートがあると安心です。
オーナーが直接入居者のクレーム窓口になる必要がないため、精神的な負担も軽減されるでしょう。

おすすめの理由③遠方の物件を管理できる

自主管理をおこなう場合、日常清掃や点検、入居者への対応などさまざまな業務のために頻繁に賃貸物件を訪れる必要が生じます。
オーナーが遠方に住んでいる場合、すぐに駆け付けられず、入居者の不満が生じることもあるでしょう。
一方で管理会社に委託すれば、オーナーの自宅からの距離に関わりなく安定した管理をおこなえます。
これから賃貸経営用の物件を探そうとしている方にとっても委託には大きなメリットがあります。
自宅近くに条件を絞ると、好条件の物件が見つけにくく、賃貸経営の利回りが低くなるかもしれません。
自宅近くにこだわらずに物件を探せば、人気エリアや駅近物件などを選べ、より安定した賃貸経営ができる可能性が高まります。
手間や時間をかけずに効率的な賃貸経営をしたい方は、管理会社への委託がおすすめです。

▼この記事も読まれています
資産管理法人とは？賃貸経営におけるメリットやデメリットをご紹介

まとめ

賃貸物件を自主管理するメリットは、管理委託費用を節約できる、入居者との関係性が築けるなどの点があります。
一方で煩雑な業務が生じやすく、適切な管理ができなければ建物の資産価値が下がったり、入居者の不満がたまったりするデメリットもあります。
管理会社に委託すれば、遠方に住んでいても負担なく安定した管理ができるため、多くのケースでは委託のほうがおすすめです。