自主管理における賃貸借契約の必要性は？自分で作成する方法も解説

賃貸物件の自主管理を検討するなかで、専門知識が必要となる「賃貸借契約書」の作成についてお悩みではありませんか。
インターネット上のひな形を流用すると、個別の事情に対応できず、将来的に入居者との間で予期せぬトラブルを招く恐れがあります。
本記事では、賃貸借契約の基礎知識から、オーナー様ご自身で作成する際の必須項目や有効な特約の書き方、そして自作に伴うリスクまでを解説いたします。
これから賃貸経営を始めるにあたり、安全な契約締結を目指したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

賃貸借契約の基本と書面作成が必要な理由

賃貸経営を始めるにあたり、賃貸借契約の法的な定義や、書面交付の重要性を正しく理解する必要があります。
まずは、民法上の定義や契約書作成のポイントについて解説していきます。

民法上の定義と目的

賃貸借契約とは、民法で「貸主が部屋などを貸し、借主が家賃を支払う約束」のことであると定められています。
不動産の賃貸借契約において大切なのは、所有権を渡すのではなく、「建物や土地を利用する権利」だけを貸すという点です。
貸主は建物を使用可能な状態に保ち、借主は家賃を支払い、退去時に原状回復する義務を負います。
このように、双方が対価と義務を負うため、法律上は対等な契約であり、貸主だけが有利なものではありません。
また、友人への貸し借りと異なり、家賃が発生する賃貸経営では「借地借家法」という法律が適用されます。
これは、立場の弱い借主を守るためのルールであり、民法に上乗せされる形で強い効力を持ちます。
自主管理をおこなうオーナー様は、この「民法」と「借地借家法」という2つのルールを前提に、契約を考える必要があるのです。

口頭と書面契約の違い

実は、賃貸借契約は口頭での「貸します」「借ります」という約束だけでも、法律上は成立してしまいます。
しかし、実際の賃貸経営において口約束だけで済ませず、トラブル防止のために契約書の作成が欠かせません。
万が一の話し合いになった場合、合意条件を証明するには、署名や押印のある契約書がもっとも重要な証拠となります。
さらに、契約の種類によっては書面を作らないと効力が認められないケースもあるため、注意が必要です。
仲介会社を挟まず自主管理をおこなう場合は、オーナー様ご自身の責任でしっかりとした書面を整える姿勢が大切です。

オーナーのよくある誤解

自主管理オーナー様のなかには、「契約期間が終われば退去してもらえる」と考えている方がいらっしゃるかもしれません。
一般的な普通建物賃貸借契約では、借主が希望すれば原則として更新され、貸主側からの解約には正当事由が必要です。
また、お互いが納得していても、借主に一方的に不利な特約は、消費者契約法などにより無効となる可能性があります。
たとえば、貸主の都合ですぐに解約できる条文や、国土交通省のガイドラインが定める通常損耗・経年変化まで借主負担とする内容は、消費者契約法により無効となる可能性が高く、実質的に違反と判断されます。
さらに近年の法改正により、個人が連帯保証人になる場合は、「極度額（保証の上限額）」を契約書に明記しなければなりません。
独自の運用に頼るのではなく、法律や判例の動向を踏まえて、適切で安心できる契約内容を整えることが大切です。

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自分で作る賃貸借契約書の必須項目と特約

前章では、賃貸借契約の基本を述べましたが、実際に作成するとなると、法的に有効な記載内容に悩むものです。
ここでは、契約書に必ず盛り込むべき項目や、特約の書き方について解説いたします。

盛り込むべき基本項目

契約書を自分で作る際は、まず標準的な契約書にある基本項目を、漏れなく押さえることから始めましょう。
具体的には、物件の所在地や当事者の氏名にくわえ、家賃や共益費などの金銭条件を明記する必要があります。
さらに、契約期間や更新の取り扱い、敷金の金額や退去時の返還ルールも定めておきましょう。
これらにくわえ、ペット飼育や楽器演奏の可否、喫煙についての禁止事項や、違反時の対応も決めておくと安心です。
細かい部分まで文章にしておくことが、将来のトラブルを減らす第一歩となるでしょう。

特約のルールと書き方

基本項目にくわえ、自主管理オーナーがとくにこだわりたいのが、個別の追加ルールを定める「特約」です。
ただし、何でも書いて良いわけではなく、誰が読んでも同じ意味に取れるよう、具体的かつ客観的に書くことがポイントです。
原状回復について定める場合、借主の不注意でつけた傷は借主負担で直すなど、判断基準を明確にしましょう。
なお、契約の更新がない「定期借家契約」にする場合は、契約書への記載だけでなく、事前の書面説明が必要です。
手続きが厳格に決まっているため、定期借家契約を検討する際は、専門的な知識を持って対応しましょう。

雛形流用時の注意点

インターネットや書籍にある契約書のひな形は便利ですが、そのまま使うと大切な項目が抜けていることがあります。
とくに、古いひな形の場合、法改正に対応していないケースも少なくありません。
また、地域ごとの慣習やルールが反映されていないと、実際の運用とズレてしまう可能性があります。
そのため、ひな形を使う場合はすべての条文に目を通し、自分の物件に合っているかを確認することが大切です。
不要な部分は削り、必要なルールは足すというカスタマイズをおこない、迷う場合は専門家に相談しましょう。

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契約書を自作するデメリットとリスク回避策

ここまで、賃貸借契約書の作成のポイントを解説しましたが、すべてを自作するには相応のリスクや負担も潜んでいます。
最後に、賃貸借契約書を自作する場合のデメリットと、トラブルを最小化する方法について解説していきます。

作成の手間と時間コスト

契約書を一から自作するには法律の知識が必要で、慣れない専門用語を調べるだけでも大きな負担になります。
また、契約書は一度作れば終わりではなく、法律が変わるたびに見直しや修正作業が必要になります。
とくに、入居者募集や建物の管理など、他にもやるべきことが多いオーナーにとって、契約書だけに時間を割くのは大変です。
忙しさのあまり確認がおろそかになり、重要な条文が抜けたまま契約してしまうリスクも考慮しましょう。

記載ミスによるトラブル

契約書の書き間違いや記入漏れがあると、入居後の認識違いやトラブルに直結してしまいます。
たとえば、更新料についての記載を忘れていると、いざ請求したときに借主との話し合いが難航しかねません。
また、退去時の修繕費用についても、書き方が曖昧だと誤解され、スムーズな精算ができないことがあります。
さらに、契約の種類を間違えて記載してしまうと、法的な効力が変わってしまう恐れさえあるのです。
トラブルを防ぐためにも、契約書が専門的な文書であることを理解し、慎重に作成することが大切です。

専門家やツールの活用

リスクを避けるため、自主管理であっても、専門家や便利なツールを上手に活用することが大切です。
たとえば、最初のひな形作成だけを専門家に依頼し、その後はそれをベースにご自身で微調整する方法があります。
初期費用はかかりますが、法的な安心感を得られるうえ、一から考える手間を省ける点はメリットです。
また近年では、必要な項目を入力するだけで契約書が作れるクラウドサービスや、電子契約システムも増えています。
すべてを自分一人で抱え込まず、専門家やツールに頼りながら、賃貸経営をおこないましょう。

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まとめ

賃貸借契約には借地借家法などが関わるため、口頭ではなく法的に問題のない契約書を作成し、将来のトラブルを防ぐことが重要です。
作成時は家賃や期間など基本事項にくわえ、特約が法律に触れないよう配慮し、雛形も実情に合わせて調整する必要があります。
一から自作するのは負担やミスのリスクが大きいため、専門家や契約書作成ツールを活用し、無理なく安全な賃貸経営を目指しましょう。