賃貸物件における瑕疵物件とは？物理的瑕疵や心理的瑕疵の特徴を解説！

賃貸物件を探していると、物件情報に「瑕疵物件」と記載されていることがあります。
その際、瑕疵物件がどのような賃貸物件なのかを理解していないと、入居後にトラブルに巻き込まれる可能性があるので注意が必要です。
そこで、瑕疵物件とはどのような賃貸物件か、 物理的瑕疵物件・心理的瑕疵物件とは何かについて解説します。

瑕疵物件とはどのような賃貸物件？

瑕疵物件とは、欠陥や不具合などが潜んでおり、通常の不動産にある品質や性能を備えていない訳あり物件を指します。
一口に瑕疵物件といっても、その種類は物理的瑕疵物件・心理的瑕疵物件・法的瑕疵物件・環境的瑕疵物件の4つに分かれるため、それぞれの違いを押さえておくことが大切です。
ここでは、4つの瑕疵物件のうち法的瑕疵物件、環境的瑕疵物件の特徴を解説します。

法的瑕疵物件

法的瑕疵物件とは、建築基準法や都市計画法などの建物を建てるときに守らなければならない法律に違反している物件です。
たとえば、無許可で増改築された部分があったり、建ぺい率や容積率を超過していたりする建物が該当します。
また、法的瑕疵を抱えている賃貸物件のなかには、消防法で定められているスプリンクラーが設置されていないなどの不備があります。
このような賃貸物件を借りたときに火災などが発生すると、一次消火をうまくおこなえず、被害が拡大しかねない点に注意が必要です。

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件とは、周辺環境に問題があって、日常生活に支障が出るおそれのある賃貸物件です。
たとえば、騒音や悪臭が発生する工場が近隣にあったり、反社会勢力の拠点が近くにあったりするケースが該当します。
これらの施設は、一般的に避けられる傾向にあることから、嫌悪施設とも呼ばれます。
嫌悪施設が賃貸物件の近くにあるかどうかは、周辺調査をしっかりとおこなうと確認可能です。
そのため、賃貸物件を借りるときには、環境的瑕疵に該当する嫌悪施設が近くにないかどうかをチェックすることが大切です。
ただし、賃貸物件を借りたあとに、嫌悪施設が建てられてしまう可能性は否めません。
そういった場合には、エリアによって建築できる建物は制限されているため、どうしても避けたい嫌悪施設があるときには、その施設が建てられない地域を選ぶこともひとつの手です。
一方で、掃除が行き届いていて清潔な状態が保たれている墓地に関しては、あまり気にならない方もいるかもしれません。
また、騒音被害にあったり、日照や風通しが遮られたりする心配がないため、逆にメリットに感じることもあります。
このように、一口に環境的瑕疵物件といってもさまざまなため、自分にとって許容できるかどうかを考慮したうえで検討しましょう。

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物理的瑕疵物件はどのような物件？

物理的瑕疵とは、賃貸物件自体が欠陥を抱えている状態を指します。
そのなかでも、建物や土地に直接的な欠陥があると、入居後の生活に支障をきたしてしまいかねません。
そのため、賃貸物件を借りるときには、物理的瑕疵の有無を確認することも大切です。
ここでは、物理的瑕疵の具体例について見ていきましょう。

土地に関する物理的瑕疵の具体例

土地に関する物理的瑕疵としてまず挙げられるのは、地盤沈下です。
地盤が弱いと、その土地に建っている賃貸物件が自重によって傾いてしまい、最悪のケースでは倒壊することも考えられます。
もし、賃貸物件が斜めに傾いているようなときには、地盤沈下を起こしている可能性があるため避けたほうが無難です。
また、土壌が有害物質で汚染されているケースも物理的瑕疵に該当します。
その土壌汚染の程度によっては、健康被害を引き起こしてしまいかねません。
土壌汚染の事実を目視で確認することは困難ですが、物理的瑕疵のある賃貸物件を貸す不動産会社には告知義務が課されるため、事前に教えてもらえます。
もし、契約前に物理的瑕疵があることを告げられずに契約し、のちに事実を知ったときには、大家さんや不動産会社に対して、損害賠償や契約の解除などを請求することが可能です。

建物に関する物理的瑕疵の具体例

建物の物理的瑕疵としては、雨漏りや外壁のひび割れ、配管の故障などが代表例です。
また、シロアリ被害にあっていることも、物理的瑕疵に該当します。
建物に物理的瑕疵が潜んでいると、快適な生活を送れない可能性があります。
瑕疵が潜む賃貸物件は、相場よりも家賃が低く設定されているケースが一般的なため、家賃の安さだけで物件を選ぶのは避けたほうが良いでしょう。

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心理的瑕疵物件とはどのような賃貸物件？

賃貸物件のなかには、物件情報に「心理的瑕疵あり」「告知事項あり」と記載されていることがあります。
心理的瑕疵は、物理的瑕疵とは異なり、見た目は通常の賃貸物件と変わりありません。
しかし、精神的なつらさを味わうおそれがあるため、借りるときには注意が必要です。
ここでは、心理的瑕疵物件の特徴について解説します。

心理的瑕疵物件の定義

心理的瑕疵物件とは、物件内で起きた事件や事故などによって、人が亡くなっている事故物件のことです。
その物件に住む方に心理的な抵抗感・嫌悪感を抱かせることから、心理的瑕疵物件と呼ばれています。
ただし、心理的瑕疵に関して明確な基準はなく、自殺など一般的に住みにくさを感じる事由が起きている賃貸物件が心理的瑕疵物件として扱われます。

心理的瑕疵物件に課される告知義務

心理的瑕疵物件を貸すとき、大家さん側は借主に対して事実を告知しなければなりません。
具体的には、どの場所で、どのような理由で人が亡くなっているのかを告げる必要があるのです。
そのため、心理的瑕疵物件である事実を知らずに賃貸物件を借りることは未然に防げます。
心理的瑕疵のある賃貸物件を貸すときに、大家さんに課される告知義務期間は3年です。
ただし、事件や事故の発生から3年が経過したら、告知義務がなくなるわけではありません。
入居希望者から心理的瑕疵に対する問い合わせがあったときには、回答しなければならないとされているため、気になる賃貸物件があったら告知事項の有無を尋ねてみましょう。

心理的瑕疵物件の見極め方

賃貸物件を借りるにあたり、心理的瑕疵物件を避けるには、物件情報をよく確認することが大切です。
物件情報に「告知事項あり」と記載されているときには、心理的瑕疵物件である可能性が高いため、一度問い合わせてみましょう。
また、事故物件サイトやインターネットの口コミを活用して情報収集する方法も有効です。
そのほか、心理的瑕疵物件は借り手から敬遠される傾向にあるため、ほかの部屋に比べると家賃が安く設定されていることがあります。
同じ賃貸物件内で、目立って家賃の安い部屋があったら、心理的瑕疵物件の可能性を考えてみましょう。
ただし、心理的瑕疵に関する感じ方は人によって異なるため、なかにはあまり気にならない方もいるかもしれません。
そういった方にとっては、ほかの賃貸物件よりも安く借りられる心理的瑕疵物件は、メリットが大きいといえます。
心理的瑕疵物件は、事件や事故発生後にリフォームされているケースが多く、内装や設備がきれいな部屋に住める点もメリットです。

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まとめ

欠陥や不具合などを意味する瑕疵には、物理的瑕疵・心理的瑕疵・法的瑕疵・環境的瑕疵の4種類があります。
物理的瑕疵は、地盤沈下を起こしている、シロアリ被害にあっているなど、建物自体に欠陥が潜んでいる物件です。
一方で、心理的瑕疵物件は、過去に事件や事故などで人が亡くなっている物件を指し、住む方の心理面に嫌悪感を抱かせることからそのように呼ばれています。