賃貸における定期借家契約について！中途解約や更新の注意点も解説

賃貸契約を結ぶ際には、「定期借家契約」と「普通借家契約」の違いを理解しておくことが非常に重要です。
とくに、定期借家契約は、契約期間が満了すると自動的に終了するため、更新が前提となる一般的な契約とは異なります。
また、中途解約の可否や契約終了の通知方法など、事前に確認しておくべき点がいくつかあるので注意が必要です。
この記事では、定期借家契約の基本的な仕組みや特徴、契約時の注意点についてわかりやすく解説いたします。

定期借家と普通借家の違いとは

賃貸物件を探す際、「定期借家契約」という言葉を目にしたことがあるかもしれません。
これは、契約期間が満了すると自動的に契約が終了する特別な契約形態です。
普通借家契約とは異なる特徴があり、理解しておくことが大切です。
この記事では、定期借家契約の基本的な仕組みや、普通借家契約との違い、そして1年未満の契約が可能な点について詳しく解説いたします。

定期借家契約は契約終了が前提

定期借家契約は、契約期間の満了と同時に終了することを前提とした賃貸契約です。
更新の余地がなく、再契約には新たな手続きが必要となります。
したがって、借主が引き続き住みたいと希望しても、契約満了時には退去が求められることが一般的です。
また、貸主が転勤中などで一定期間だけ自宅を賃貸物件に出す場合や、将来的に建物を取り壊す予定がある場合など、期間を限定したいケースで活用されます。
さらに、契約締結時には、宅地建物取引士が重要事項説明で契約終了の時期を口頭説明し、さらに「更新がない旨」を明記した書面を交付する義務があります。
そのため、借主は説明内容と書面の両方を確認し、期間満了後の予定を立てておくことが大切です。
退去に際しては、鍵の返却や室内クリーニングの負担範囲、残置物の処分方法なども通常の普通借家と同様に定められています。
なお、契約書を読み返し、必要な準備を早めにおこなうことでトラブルを避けられます。

普通借家との主な違い

普通借家契約では、契約期間が満了しても更新または再契約により住み続けられます。
借地借家法・民法の規定により、1年未満で締結すると期間の定めのない契約とみなされるため、実務上は1年以上で設定されます。
また、貸主が更新を拒絶するには正当事由が必要なため、借主は長く居住しやすい契約形態です。
一方、定期借家契約は期間満了で確実に終了し、貸主は特別な理由なく契約を終えられます。
借主は、契約期間内のみ住める点が大きな違いです。
さらに、普通借家で長く住むことを前提にしている場合と、一定期間で退去しても問題ない場合とでは、適した契約形態が異なります。
そのため、自身のライフプランや転居予定を踏まえ、最適な方式を選ぶようにしましょう。
なお、子どもの進学時期に合わせて数年間だけ別の地域に住む必要がある家族は、定期借家契約を活用することで余分な更新手続きや解約交渉を避けられる可能性があります。

1年未満でも契約可能な定期借家の特徴

定期借家契約は、法律上1年未満でも締結できます。
短期滞在や単身赴任など、期間限定の住まいに適した選択肢です。
貸主からの終了通知は不要となるため、借主は契約末日を自ら把握し、早めに次の住まいを探す準備が欠かせません。
また、1年未満の契約では敷金や礼金の取り扱い、原状回復の範囲などが期間に比べて負担感の大きい場合があります。
そのため、条件を必ず比較検討し、コスト面でも納得してから契約することが重要です。
なお、ウィークリーやマンスリー物件と比較すると、定期借家契約のほうが賃料は抑えられる傾向がありますが、契約期間中は解約できない点に注意しましょう。

▼この記事も読まれています
賃貸借契約での必要書類とは？印鑑証明書・住民票・収入証明書を解説

定期借家契約の賃貸物件を中途解約できるのか

この記事では、定期借家契約の中途解約に関する基本的な仕組みや、例外的に認められるケース、そして具体的な条件について詳しく解説いたします。

原則として中途解約は不可

定期借家契約は、期間途中の解約が原則として認められていません。
また、転勤期間中のみの賃貸物件や取り壊し予定の建物など、貸主が期間終了後に物件を利用する前提が多いためです。
そのため、契約前に退去予定の有無を慎重に検討する必要があります。
なお、途中で解約すると多額の違約金や残期間の家賃を請求される事例もあるため、費用的なリスクを十分に把握しておきましょう。

解約権留保特約がある場合の例外

解約権留保特約を設ければ、特定の事情が生じたときに借主も途中解約できるようにできます。
たとえば、「転勤や長期入院などで居住継続が困難となった場合は1か月前通知で解約可」と定める形です。
また、賃料発生日や違約金の有無など細かい条件も特約で定められるため、疑問点は契約時に仲介業者へ確認しましょう。
なお、特約があっても貸主側の承諾を要件とする場合があります。
そのため、承諾の手順や連絡方法も契約書で確かめておくと安心です。

中途解約権が認められる条件

居住用で床面積200㎡未満の住宅で、借主にやむを得ない事情が発生した場合は、1か月前に書面で申し入れることで法定の中途解約が可能です。
また、やむを得ない事情には長期療養や会社都合の転勤など、借主側で予測できない事態が含まれます。
判断が難しい場合は、自治体の住宅相談窓口や弁護士に早めに相談すると安心です。
なお、申し入れは内容証明郵便など証拠に残る方法でおこない、送付日と到達日を記録しておくことでトラブル発生時に備えられます。

▼この記事も読まれています
賃貸物件の初期費用はいくらかかる？敷金や礼金・仲介手数料について解説

定期借家契約は契約更新できる？

以下では、定期借家契約における契約更新の可否や、再契約によって住み続けることができるケース、再契約時に注意すべきポイントについて詳しく解説いたします。

定期借家は更新を拒否できる仕組み

定期借家契約は、満了時に自動終了し、更新制度がありません。
期間が1年以上の場合、貸主は満了の1年前から6か月前までに、書面で終了を通知する義務があります。
また、通知書には契約終了日と退去期限が明示されているため、借主はスケジュールを逆算して引越し準備をおこないましょう。
なお、通知が届かないまま満了日を迎えるとトラブルになるため、契約期間や通知期限をカレンダーに記録しておくと安心です。

再契約によって継続するケース

契約終了後も貸主と借主が合意すれば、条件を見直したうえで再契約し、居住を継続できます。
ただし、貸主に別の利用予定がある場合などは応じてもらえません。
また、再契約では、賃料改定や契約期間の短縮など条件が変更されることも多く、前回より負担が増える可能性もあります。
そのため、必ず契約書類を読み込み、納得できるかどうか判断してください。
なお、再契約を希望する場合は、満了日の3か月以上前から交渉を始めるとスムーズです。
早期に意向を伝えることで、貸主の計画との調整がしやすくなります。

再契約には貸主の了承が必要

再契約は、初回契約と同様に契約書作成と重要事項説明が必要です。
仲介業者を介す場合は、その都度仲介手数料も発生します。
また、再契約の可否は貸主の意向次第であり、できない場合に備えて早めに次の住まいを検討しておくと安心です。
さらに、退去後の敷金精算や原状回復工事のスケジュールも事前に確認し、無理のない計画を立てましょう。
なお、再契約に合意できなかった際は、引越し費用や新居の初期費用がかかるため、資金計画も並行して準備しておくとトラブルを防げます。

▼この記事も読まれています
賃貸物件の築年数の違いについて！築古・築浅それぞれのメリットを解説

まとめ

定期借家契約は、契約期間が明確に定められており、更新のない契約形態として短期利用を前提としています。
原則として中途解約は認められず、住み続けたい場合でも再契約が必要になる点に注意が必要です。
契約前に特約の有無や内容をよく確認し、定期借家の仕組みを理解して納得のうえで契約を結びましょう。