賃貸物件の共用部分について！玄関やベランダの扱いも解説

賃貸物件を選ぶ際には、部屋の内装だけでなく共用部分の扱いについても意識する必要があるのではないでしょうか。
とくに玄関ドアやベランダなど、日常的に利用するスペースが共用部分に含まれることも多く、注意が求められます。
共用部分の定義や使用ルールを理解していないと、思わぬトラブルに発展することもあるため事前の確認が大切です。
この記事では、賃貸物件における共用部分の基礎知識や確認すべき注意点について解説していきます。

賃貸物件の「共用部分」とは

先述のように、賃貸物件を探す際は室内の設備や立地だけでなく、共用部分の状態も確認が欠かせません。
共用部分が適切に管理されているかどうかで暮らしの快適さと安全性は大きく変わります。
では、賃貸物件における共用部分とは、具体的にどのような部分を指すのでしょうか。
基本的な考え方を押さえておけば、内見時に確認すべきポイントが明確になり、契約後の後悔を防げます。

共用部分の定義は管理規約によって異なる

共用部分とは、入居者全員が使うことを前提とした建物の一部で、具体的な範囲は管理規約で決まります。
代表例としてエントランスやエレベーター、階段などが挙げられます。
また、玄関ポーチやバルコニーのように専有に見える場所でも、避難経路や構造上の理由から共用に分類される場合があり、専用使用権があっても自由に改装することはできません。
分譲マンションを賃貸するケースでは区分所有法・管理規約に従う必要があります。
そのため、賃借人もルールを守る義務があり、破った場合は是正勧告や損害賠償の対象になることもあるため、注意が必要です。
敷地内の駐輪場やゴミ集積所、宅配ボックスなども共用部分に含まれるため、利用ルールを把握しておくと生活トラブルを回避できます。
管理規約は新築当初から一切変更されていない場合もあるため、築年数が古い物件ほど内容を確認する価値があります。

配管や配線など建物の設備も共用部分に含まれる

建物全体を支える配管や配線も共用部分です。
給水管・排水管、電気幹線、通信回線などは複数住戸で共有するため、修理費用や管理は所有者や管理組合が負担し、入居者が勝手に手を加えることはできません。
そのため、設備の老朽化が進むと漏水や停電といったリスクが生じるため、定期的なメンテナンス体制が整っているかも大切なチェック項目です。
実際に、点検が行き届かない物件では突然のトラブルで生活に支障をきたすケースがあるため注意が必要です。
専有部分で交換が必要になった場合でも、共用管との接続状況によっては全体工事が必要となるケースもあり、事前に費用負担を確認しましょう。

建物の構造的な部分も共用部分に該当するケースがある

柱や梁、床、壁など構造体や、屋上・外壁・基礎といった外部構造も共用部分に含まれることを理解しておくことが大切です。
これらは建物の安全性に直結するため、定期点検や補修は管理者が実施します。
また、点検報告書が共有される管理組合もあり、情報公開がしっかりしている物件は安心材料になります。
さらに、耐震補強や大規模修繕の予定と積立金の状況も、長く暮らすうえで大切なチェックポイントです。
共用部分の重要性を理解することが快適な住環境を守る第一歩です。
以下が、共用部分確認のチェックポイントになります。

●管理規約で共用と定義される範囲を確認する
●清掃や点検の頻度と責任主体を把握する
●改装可否や専用使用権の有無を管理会社に確認する
●ゴミ出しや駐輪など日常利用ルールを事前に確認する

修繕積立金や長期修繕計画をチェックして将来の負担を予測する

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玄関ドアが表と裏で共用部分か専有部分かが違う

共用部分と専有部分の違いは、住まい選びで欠かせない視点です。
とくに玄関ドアは外側と内側で管理区分が分かれ、仕組みを理解しておくとトラブルを防げます。
玄関まわりは来客が最初に目にする場所でもあるため、ルールを知っておくと生活の質を保ちやすくなります。

玄関ドアの外側は共用部分に含まれる

玄関ドアの外側（廊下側）は、建物の外観統一と防火性維持のため共用部分に分類され、管理会社が点検や修繕を行うため住人が勝手に塗装や器具を取り付けることはできません。
そのため、共用廊下から見える室名プレートや新聞受けのデザインも統一されるケースが多く、個性的な装飾は原則として認められません。
防犯カメラやモニター付きインターホンの増設を希望する場合は、配線経路も共用扱いになるため事前協議が必要です。

玄関ドアの内側は専有部分として扱われる

玄関ドアの内側は原則専有部分として自由に装飾できますが、扉構造に影響する穴あけや接着は管理会社の承諾が必要です。
壁に近い位置にフックを増設する場合なども、重量によっては扉に負荷がかかるため事前申請が求められることがあります。
その際、退去時に現状回復費用が発生するかどうかも合わせて確認すると安心です。
賃貸契約書で範囲を確認し、不明点は事前に相談しましょう。

共用部分となる外側のリフォームには制限がある

共用部分である外側を防犯や断熱目的で交換する場合は、所有者と管理組合の承認が前提です。
防火設備に指定されている場合は、同等以上の性能を証明する書類が求められるなど法的制約もあるため、計画時に手続きと費用を確認してください。
全戸一括で交換するか、戸別に追加費用を負担して仕様アップするかは建物によって方針が異なるため、総会議事録を確認しておくと安心です。

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共用部分であるベランダの使い方の注意点

ベランダは、洗濯物や植物の世話などで頻繁に使いますが、共用部分に該当することが多く自由な利用には制限があります。
安全かつ、適切に使うための注意点を見ていきましょう。

ベランダは共用部分として扱われるのが一般的

ベランダは避難経路や構造の一部として「専用使用が認められた共用部分」と定義されています。
鉢植えの落下や水漏れが事故につながる恐れがあるため、ガーデニングや私物設置は管理規約の範囲内でおこないましょしょう。
また、排水口に土や落ち葉が詰まると階下に漏水することがあるため、定期的な清掃も欠かせません。
避難ハッチ上に物を置くと緊急時の脱出を妨げるため、スペースを確保しておくことも大切です。

花火などの火気使用は禁止されていることが多い

火災リスクを避けるため、花火やキャンドルなど火気の使用は多くの物件で禁止されています。
もし、発覚すると管理会社から警告や契約見直しを受ける可能性があります。
バーベキュー用の簡易コンロやオイルランタンなども同様に扱われるケースが増えているため、イベントを計画する際には事前確認が必須です。
また、小規模な香炉でも煙が避難口に流れ込むと警報器が作動することがあるため、屋外スペースであっても慎重に行動しましょう。

喫煙に関してもトラブル防止のための配慮が必要

喫煙による煙や臭いは近隣トラブルの大きな原因となるため、ベランダ喫煙を禁止・制限する規約が増えています。
そのため、洗濯物への臭い移りなど周囲への悪影響を考慮し、ルールを守って利用しましょう。
また、電子たばこであっても匂いがゼロではないため、完全屋内禁煙を徹底する住戸も増えています。
トラブルを避けるには、共用部の掲示板や管理アプリで最新ルールを確認し、気になる点があれば早めに管理会社へ相談することが大切です。

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まとめ

賃貸物件の共用部分は管理規約で範囲が定められており、配管や建物構造も共用に含まれることがあります。
玄関ドアの外側やベランダなどは共用部分とされ、専有部分との違いを理解して使用することが大切です。
快適な暮らしを送るためにも、契約前に共用部分の扱いや利用ルールをしっかり確認しておきましょう。