賃貸物件の更新料とは？更新の流れや支払わないときのリスクについて解説

賃貸物件にお住まいの方であれば、更新料の支払いを経験したことがある方も多いはずです。
しかし、なかには何を目的とした費用なのかわからないまま支払っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、賃貸借契約を検討している方に向けて、賃貸物件の更新料とは何か、更新の流れや支払わなかったらどうなるのかを解説します。

賃貸物件における更新料とは何か

賃貸借契約にはあらかじめ期間が設定されていて、契約期間が満了しても同じ物件の住み続けたいのであれば、契約を更新する必要があります。
そのとき、月々の賃料とは別に大家さんに支払うのが更新料です。
更新手続きをおこなう大家さんへの手間賃の意味合いがありますが、法律で支払いが義務付けられているわけではありません。
実際、関西の一部地域では更新料の概念がなく、相場も全国で一律ではないのが現実です。
家賃の1か月分が一般的ですが、それより低いこともあれば、賃貸需要の高いエリアでは家賃2か月分以上を支払うことも珍しくありません。

なぜ更新料が設定されているのか

「更新料が設定されていない賃貸物件があるなら、なぜ支払わなければならないのか」と疑問をもたれるかもしれません。
実は、更新料には、大家さんへの手間賃以外にも、入居者の毎月の負担を減らす目的があります。
入居者の方は家賃・敷金・礼金・更新料などを別々の費用としてとらえているかもしれませんが、大家さんは包括的にとらえて物件を管理しています。
月々の家賃を抑える代わりに更新料などをもらって、損耗を補修するための財源などにしているのです。
更新料として2年に1回などの割合でまとめて支払うか、月々の家賃に上乗せして支払うのかの違いだと考えれば良いでしょう。
賃貸物件を探していると、更新料が無料となっている賃貸物件に魅力を感じるかもしれませんが、別の名目で費用が発生するケースもあることに注意が必要です。
また、更新料が設定されていることは、入居者にとって有利な点があります。
それは、もし入居した賃貸物件が気に入らないなどの理由で、契約期間の満了を待たずに退去するときは、更新料の支払いが不要になる点です。
もし更新料が設定されておらず、毎月の家賃に上乗せされてたら、全体で支払う金額がかえって高くなってしまいます。
賃貸借契約の更新のたびに更新料を支払うのは入居者にとっては負担かもしれませんが、広い視点で考えれば実はメリットなのです。
なお、入居するときに交わした賃貸借契約の契約書に記載がなければ、更新料を支払う必要はありません。
しかし、契約書に記載があれば支払わなければならず、2011年の最高裁判所の判例が支払い基準となっています。

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賃貸物件の更新の流れ

賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
特別な事情がない限り賃貸借契約を更新できるのが普通借家契約で、多くの賃貸借契約が普通借家契約に該当しているでしょう。
一方、定期借家契約には更新の概念がなく、契約期間が満了したら契約が終了します。
大家さんとの合意があれば同じ賃貸物件に住み続けられますが、いったん解約してから再契約の形をとります。
そのため、定期借家契約では更新料が発生しません。

賃貸借契約を更新するときの流れ

賃貸借契約の更新は、以下のような流れでおこなわれます。

●管理会社または大家さんから契約満了日の1～3か月前に契約更新の有無を確認される
●期日までに更新契約書や必要書類に署名・捺印して提出する
●更新費用を振り込む

契約満了日が近付くと、管理会社や大家さんから更新のお知らせが届きます。
契約満了日まで1～3か月以内に届くのが一般的であり、1か月を切ってもお知らせが届かないときは、契約更新について確認したほうが良いでしょう。
契約内容は当初のものをそのまま引き継いでいると考えられますが、更新のタイミングで契約内容が更新されるケースもあります。
契約書をよく確認して、曖昧な点や不明な点があればきちんと確認することをおすすめします。
そして、契約更新の意思があれば、書類に署名・捺印して提出し、火災保険や保証会社の更新も忘れずにおこないましょう。
更新は2年に1度が一般的で、更新料や更新手数料を一度に振り込まなければなりません。
もちろん、当月分の家賃も必要であり、更新月には多額の出費になるため、しっかりとした資金計画が必要です。

賃貸借契約を更新しないときの流れ

更新せずに退去する意思があるときは、入居者から解約を通知しなければなりません。
普通借家契約は「法定更新」であり、手続きをおこなわないとそのまま更新されてしまうからです。
さらに、賃貸借契約書に記載された期日までに解約を通知し、契約満了日までに退去しないと、更新料の支払い義務が生じます。
1か月分の賃料を支払えば即日解約も可能ですが、余計な費用を支払わなければなりません。
解約と退去にもタイムリミットがあることを意識しておくと良いでしょう。

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賃貸物件の更新料を支払わないとどうなるか

更新料の支払い自体は法律で義務付けられていないため、あまりに高額であるなどの理由で、支払いを拒否したくなることもあるかもしれません。
もし、賃貸借契約書に更新料の記載がなければ支払う必要はありませんが、更新が近付いたら契約書を確認したほうが良いでしょう。
記載があるにもかかわらず支払わないままだと、さまざまなリスクが生じるおそれがあります。

リスク①契約解除

賃貸借契約書に記載があるのに更新料を支払わなかったときに考えられるリスクは、大家さんから契約を解除されることです。
本来であれば、入居者は借家借地法による法的保護が受けられ、大家さんからむやみに契約を解除されないようになっています。
しかし、賃貸借契約書に記載された更新料を支払わないことは、債務不履行にあたります。
債務不履行は、大家さんから契約解除をおこなえる正当な理由です。

リスク②強制退去

大家さんから契約を解除されたら、その賃貸物件を明け渡さなけれななりません。
そのまま住み続けたいと思っていても、強制退去となってしまうのです。
さらに、強制退去となるだけでなく、更新料に加えて延滞料金を請求されるかもしれません。
民法・商法では、金銭の債務不履行で生じた損害は、相手に遅延損害金として請求できることが規定されています。
賃貸借契約書に延滞料金の記載がなかったとしても、大家さんには遅延利息を請求する権利があるのです。
更新料を支払わないと契約解除となり、強制退去させられるだけではなく、更新料と延滞料金が発生するため、期日までにきちんと振り込むようにしましょう。

更新料を支払いたくても支払えないときはどうなるのか

更新料を支払う意思があっても、さまざまな理由で支払いが困難になる可能性があります。
更新料を期日までに支払わなかったとしても、即刻契約を解除されて強制退去させられることは少ないでしょう。
しかし、更新料の支払いを待ってもらったり、分割での支払いを許可してもらったりするのは、難しいと言わざるを得ません。
なぜなら、賃貸物件に入居するときに、大家さんと入居者との間で書面による賃貸借契約を交わしているからです。
その賃貸借契約どおりに支払うのは入居者の義務であり、例外を認めてもらうのは難しいでしょう。

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まとめ

賃貸物件の更新料とは、賃貸借契約を更新するときに発生する費用ですが、更新料がない物件もあります。
契約満了日の1～3か月前に通知が届き、必要書類を提出して、更新料などを振り込むのが契約更新の流れです。
賃貸借契約書に記載があるにもかかわらず更新料を支払わないと、契約解除や強制退去のリスクがあります。